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房地產人士揭秘為何新政后房價多會水漲船高

2020.01.17 来源: 浏览:0次

近日,有从事于房地产营销的人士告诉早报,“沪12条”房产调控细则中有关禁止捂盘惜售的规定,并未完全杜绝开发商拉长销售周期获得高利润的推盘方式早报统计后发现,在近期开盘的楼盘中,确实有不少开发商沿用了“少量多批”的推盘方式,而每一次开盘,房价也多会水涨船高

一张预售证分批开盘

“沪12条”调控细则规定,项目规模大于 万平方米的住房项目,分批申请预售证的面积不得低于 万平方米,项目规模小于 万平方米的项目,需一次性申请预售证早报在采访中发现,大部分开发商还是遵守了这一规定但在实际销售阶段,不少开发商还是将一张预售许可证批准的房源分几次开盘销售

以嘉定新城的一个项目为例,该项目于10月中旬开盘,推出200余套公寓房源该项目的售楼人员介绍,之所以只开200余套,是因为其他房源还没有达到销售标准但早报从上房地产看到,该项目10月中旬获得预售证的房源接近700套

位于嘉定江桥的另一个项目,同样有此类问题这一项目在10月中旬加推了2栋房源,一共为48套,距离其8月底开盘相隔仅约一个月时间上房地产显示,该项目自8月底取得 00余套房源的预售证后,至今没有再次取得过预售证

有报道曾援引上房地产的数据称,10月1日-20日,上海有24个楼盘推出新房源,其中仅星河湾[最新消息价格户型点评]、仁恒怡庭[最新消息价格户型点评]和嘉宝紫提湾[最新消息价格户型点评]三个项目的供应量超过 万平方米

“少量多批”助涨房价

“沪12条”细则出台后,上海已有多个项目涉嫌违规销售被处罚早报从相关文件中看到,在对两个项目的违规认定中,都有这样的描述,即“取得预售许可证后,未按规定一次性公开全部准售房源对外预售”

金丰[简介最新动态]易居普润地产营销策划部经理周华燕表示,目前“分批少量”推盘的现象少了,但完全杜绝很难“一般而言,‘少量多批’推盘可以营造供不应求的局面,对助推房价上升有一定作用;另一方面,分批推房有助于不同层次产品的均衡销售,不至于出现好的房源被一抢而空,差的房源卖不掉的局面”

一般认为,房价上涨的预期,是导致开发商推盘“吝啬”的主要原因以前述嘉定江桥的项目为例,该项目的开盘价从一期的每平方米不足万元,到三期的1.5万-1.6万元/平方米,再到四期的2万元/平方米,涨幅不小当地有开发商表示,该项目所在的土地是2002年左右获得的,成本很低,晚销售一年,多获得的利润可想而知

前述嘉定江桥项目的销售人员也明确表示,此次是公寓房首次开盘,因此定价较低,下一批的房源定价无疑会高于此次实际上,目前该项目已取消了开盘时总价近10万元的优惠

有不愿透露姓名的开发商人士表示,“分批少量”的推盘方式之所以反复出现,关键是开发商对房价的预期没有改变从以往的经验不难看出,后一批次开盘的价格比前一次要高出不少,行情好的时候,年涨幅可以高达100%甚至更高,这就导致开发商不愿意一次性拿出所有房源实际上,打击捂盘惜售的政策一直存在,开发商为了规避这个政策,要么将房源定价远超周边均价,要么拉长开发周期,只要开发商看涨的预期没有改变,捂盘惜售的状况很难根治

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