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调控中新高:北京新地王超4万-m2

2020.01.14 来源: 浏览:0次

中赫集团旗下公司开发的 “钓鱼台七号院”曾因 0万元/平方米的超高单价被称为亚洲最贵楼盘,昨日(7月10日),中赫在土地市场上再次演绎了“最贵”二字。

昨日,北京市海淀区万柳地区居住用地项目(六郎庄搬迁平衡资金用地,以下简称万柳地块)正式挂牌出让,经过46轮价格竞拍和 26轮回购房面积竞配,最终由中赫集团旗下的北京赫华恒瑞房地产开发有限公司以26. 亿元、配建16400平方米回购房的代价竞得该地块使用权。

经测算,去除16400平方米的回购面积,该地块折合楼面价超4万元/平方米。该楼面价不但刷新了北京地块单价新高,在全国也是位居前列。

据《每日经济新闻》记者了解,在昨日的竞拍现场,有中化方兴、融创中国、、龙湖地产以及万科、中冶等十家房企参与投标。反常的是,不管价格竞标还是回购房面积竞标,几乎只是在融创、中赫、懋源之间进行,2010年以来在土地市场表现活跃的各家国企异常低调,更在竞拍之前就宣布退出。往往被当做市场风向标的国企这次如此低调,显示出调控下新地王的尴尬。

“新地王”诞生

万柳地块入市之前,业内就预计将引发一场房地产企业的激烈争夺。

昨日下午的竞拍从一开始就进入高潮。46轮竞拍,仅用了10分钟,懋源地产就报出了26. 亿元的价格上限。

由于万柳地块限定了最高价格,接下来就进入了配建回购房面积的角逐。在经历了 26轮角逐后,最终由持7号牌的中赫以16400平方米的回购面积胜出。

当主持人宣布最终最高回购面积由中赫报出时,现场一阵惊叹。

据了解,万柳地块回购房的回购价格为1万元/平方米,远低于土地成本。16400平方米的回购面积占万柳地块的规划建筑总面积777 9平方米的21%。

亚豪机构市场总监郭毅表示,按照目前万柳板块二手房6万~8万元/平方米的售价衡量,预计未来该项目定价将不低于10万元/平方米。因此虽然万柳地块的楼面价格超过4万元,再加上每平方米1万元的装修标准和1万元的开发成本,以及财务、营销成本等,预计总成本在6.5万元/平方米左右,相比10万元的预计售价,开发商仍有较高利润空间。

郭毅表示,万柳地块较小的体量对于开发商而言也意味着一定的风险。但对于中赫而言,钓鱼台7号院的规划建筑面积更小,仅有4 8 平方米、共4栋楼,依然被开发商做成了北京最贵的顶级豪宅。“但如果1~2年后,万柳地块完成前期开发面临推向市场时,限购仍未见松动,甚至执行上更为严厉,那么该项目的销售速度将会极为缓慢,加剧开发商的资金链风险。”

在中赫置地发给 《每日经济新闻》记者的声明中,中赫置地CEO孙鹏表示,该地块是海淀万柳区域仅存的能供开发的纯居住地块,今后土地市场不会再有此类地块推出,所以该地块吸引众多大型房企激烈竞标,成为北京今年的“地王”并不意外。中赫在竞标之前,也已作过精细测算,对该项目只追求合理利润。

“万柳地块的价格,并不能反映房地产市场的整体情况,只是北京区域市场的个别案例而已。总体而言,目前房地产宏观调控的政策持续在发挥作用,并且已经取得了成效,地王的出现不代表房地产市场真正出现复苏迹象,不具有普遍意义,购房者还是应该理性判断。”孙鹏表示。

国企“打酱油”?

万柳地块在房地产调控背景下的入市,获得了不同寻常的关注。

据悉,万柳地块原本定于7月4日竞拍,但后来被推迟到昨日。对于推迟的原因,北京市国土局在公告中并未详细写明。

但是,推迟出让并未减弱房企对这一优质地块的浓烈兴趣。融创中国董事长此前在接受《每日经济新闻》记者采访就曾表示,融创对这块地十分关注,将与保利结成联合体参与竞标。此外,开发了金茂府的方兴地产,以及龙湖、万科等房企,也都有意于万柳地块。

正当各大房企“磨刀霍霍”之时,《人民日报》的一篇文章似乎浇了一盆冷水。文章指出,参加万柳地块争夺的央企,虽然都被允许将房地产作为主业,但在调控关键期,央企参与“地王”争夺恐怕不合时宜。同时,央企的一举一动容易被认为是政策变动的风向标。如果央企又开始频频参与“地王”争夺,可能被市场解读为房地产调控放松的信号,影响整个房地产调控大局。

不知和此文是否有关,在竞拍开始前,保利地产发布了《关于退出万柳地块拍卖的声明》,声明中称:接保利房地产(集团)股份有限公司大股东中国保利集团通知,由于目前正值房地产调控关键时期,根据国家对房地产调控政策要求,考虑到北京万柳地块的情况,保利地产正式退出与融创地产组成的联合体,不再参与万柳地块土地拍卖。

相比保利高调退出后,在昨日的竞拍现场,其他国字头的房地产企业似乎也变得低调。《每日经济新闻》记者在现场发现,不论是总价竞拍还是回购房面积竞拍,几乎都是围绕中赫、融创以及懋源地产这 家公司展开。而中化方兴、招商地产、中冶及中建等国企都鲜有举牌。此外,曾多次预判楼市走向的民营房企龙头万科在整个竞拍现场保持沉默。

对此,北京万科总经理毛大庆向记者发来说明:万柳历经十数年的发展,已经是北京市中区非常成熟的居住地段,市场上其他存量土地很难类比,所以难论贵贱。“今年北京的土地市场未来供应充足,我们对土地价格和市场保持理性判断的态度,本着‘不囤地、不捂盘、不做地王’的基本原则经营。”

链家地产市场部陈雪告诉《每日经济新闻》记者,目前市场正处于政策敏感期,前期多部委集体辟谣及温总理的讲话都表明对楼市调控的决心。此时央企拿地王或不合时宜。而自2010年央企连拿 个地王后,对央企的控制也更严格。

陈雪表示,2012年北京已成交或即将入市的楼面价过万的地块有8块,由于前6月北京土地收入大幅缩减,推出优质地块的积极性也明显增强。最近披露的各房企上半年业绩纷纷飘红,预计下半年整体土地市场在量质齐升的促进下,活跃度及房企拿地的信心都会有所回升。

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