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借道沪港通外资疯抢金融股筹马奢侈品市场和消费

2020.02.24 来源: 浏览:0次

借道保障房受阻 房地产信托再紧缩

房地产信托草木皆兵。

暂时松了一口气,但手上的项目得赶忙做。北京一家信托公司的信托经理李凯(化名)4月21日对说,他现在的心态是:赶在关门之前,能做多少算多少。

从4月上旬开始,业界就传言,银监会将在5月1日前,叫停房地产信托,近日又传言,叫停时间将会提早到4月19日。

本报多方求证获悉,银监会目前没有叫停房地产信托,也没有出台新的监管文件,但紧缩的信号已释放。同时,针对保障房信托融资,暂不会出台特殊的优惠政策。

去年银信合作规模一度超过2万亿,使得信贷规模管控目标未达预期,银监会非银部为此承受了极大的压力,在今年房地产调控力度如此之大的情况下,不可能允许房地产信托疯狂增长。一名接近监管当局的人士分析,银监会在控制好银行开发贷的同时,一定会控制好房地产信托融资,以避免按下葫芦浮起瓢。

他泄漏,监管机构已指示相干部门对房地产信托融资加强监管。同时,本报得悉,银监会主要领导在4月19日举行的2011年第二次经济金融情势通报会上表示,对存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业,银行不得协助通过房地产信托类理财产品、发行债券等方式募集资金。

房地产信托融资,在全部房地产融资中的占比很小,但作用巨大:一是做前期资金,即在项目资本金不足、四证不全的情况下融资,为银行开发贷进入扫清障碍;2是最后一个输血针头,即在房地产项目没法取得银行开发贷的情况下,提供高息融资。

现在中小开发商基本上不能从银行取得贷款了,如果信托融资再断档,只有寻求利率更高的民间高利贷了。天津一家民营房地产企业的财务总监对本报表示。

借道保障房受阻房地产信托再紧缩

监管工具箱

银监会领导4月19日讲话所指,是银行通过代销房地产信托产品,曲线满足房地产企业融资需求的行动。

比如,银行有一个房地产企业客户需要钱,银行受制于信贷额度没法贷款了,就介绍信托公司过去设计一款信托产品,然后银行代销这个信托产品,很快就把钱给到房地产企业,从而保护了客户关系。一家股份制银行理财部门人士说。

目前,信托公司自身的产品发行能力非常薄弱,信托公司必须要结合银行的渠道能力,才能做大房地产信托的范围。限制了渠道,也就限制了房地产信托产品的增长范围。北京一家信托公司的总经理说。

但前述领导讲话如何落实尚待视察。因为所指仅为存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业,如何界定这类企业并没有明确的标准。

如果真要限制,办法也是有的。前述股份制银行理财部门人士认为,银监会可以规定银行代销房地产信托产品,融资方必须在银行的房地产开发贷名单以内。目前,银监会已经要求银行对房地产开发贷实行名单制管理,不得对名单之外的房地产企业贷款。

除4月19日的讲话,银监会目前没有针对房地产信托融资出台新的监管措施。但是,要想收紧,非常容易。前述信托公司总经理分析说,有两大现成监管工具风险资本计算系数,和实质重于情势原则。

银监会今年1月28日发出的信托公司净资本计算有关通知,其中已体现出银监会对房地产信托业务的审慎态度。如在计算风险资本时,融资类房地产信托产品(不含公租房和廉租房)的系数为3%,是除房地产之外其他类产品的2倍。

银监会限制银信合作的重要途径就是设定较高的风险资本计算系数,这一思路可以轻易复制到对房地产信托业务的监管上。

比如把系数从3%提高到5%,乃至8%,信托公司就将被迫压缩房地产信托业务。前述信托公司总经理表示。

实质重于情势

银监会的另外一大监管利器是实质重于形式原则。

此前,银监会针对房地产信托业务的一系列监管文件已经明确,对融资类房地产信托业务,必须满足和银行开发贷一样的条件,即业界俗称的四二三原则项目必须4证齐全、开发商二级以上资质,项目资本金必须在30%以上。对投资类的房地产信托业务,则没有这么高的要求。

但所谓融资类和投资类,界限本来就非常模糊。比如,信托资金以股权投资方式进入房地产项目公司,但股权约定由开发商回购,表面上是投资类,实际是融资类。

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